La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: un primer balance a partir de la aplicación desigual del control de rentas en España

FERNANDO PINTO

Apuntes 2026/15

Junio de 2026

Fernando Pinto

Universidad Rey Juan Carlos I de Madrid

Junio de 2026

Resumen ejecutivo

Este trabajo ofrece un primer balance descriptivo de la situación del mercado del alquiler en España dos años después de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, con el foco puesto en una circunstancia que lo convierte en un caso de estudio útil: la contención de rentas prevista en la norma solo se ha desplegado de forma efectiva en Cataluña, a partir del 16 de marzo de 2024. Ello permite comparar la evolución del territorio donde la ley se aplica, Cataluña y en particular Barcelona, con la de territorios donde no se aplica, Madrid y el resto de España sin Cataluña, que operan como referencia no tratada.

El ejercicio se organiza en torno a los dos criterios planteados. Respecto a si la ley opera como deseaban sus impulsores (criterio i), la pregunta es si el precio del alquiler se modera donde la norma se aplica. Respecto a si opera como anticipa la teoría económica de un control de precios (criterio ii), la pregunta es si esa moderación va acompañada de una contracción de la oferta disponible y de un aumento de la presión de la demanda sobre el stock que permanece en el mercado.

Conviene añadir un matiz sobre el criterio i. El artículo 2 de la ley no persigue únicamente contener el precio, sino también favorecer una oferta suficiente y asequible. A la luz de ese objetivo más amplio, el balance es desfavorable: donde la norma se aplica, la moderación del precio convive con una contracción de la oferta disponible, justo el desenlace que la teoría de los controles de precios anticipa. La ley avanza, por tanto, en el objetivo de precio pero retrocede en el de oferta, de modo que el saldo sobre las condiciones efectivas de acceso no es positivo.

Principales hallazgos.

1. El precio medio del alquiler se modera más en el territorio tratado. Entre el prime trimestre de 2024 y el cuarto de 2025 esta variable acumula una subia del 5,7 por ciento en Barcelona y en Cataluña, frente al 8,5 por ciento en Madrid y al 10,8 por ciento en el conjunto nacional. Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación (entre el 3,1 y el 5,7 por ciento).
2. • La oferta de anuncios de alquiler cae con intensidad donde la ley se aplica. El retroceso es del 22,2 por ciento en Barcelona y del 20,5 por ciento en Cataluña, mientras que en Madrid la oferta aumenta un 3,9 por ciento y en el resto de España sin Cataluña cae solo un 7,0 por ciento.
3. La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, alcanza 462 en Barcelona en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid. Como cabría esperar, la competencia por las viviendas que permanecen en el mercado se intensifica precisamente allí donde la oferta se retira.
4. La propia secuencia normativa autonómica catalana, con ampliaciones sucesivas del perímetro de regulación entre 2024 y 2025, reconoce institucionalmente el desplazamiento de oferta hacia segmentos contiguos no regulados.
5. A escala nacional, el precio de los nuevos contratos de alquiler creció en 2024 a un ritmo (8,8 por ciento) muy próximo al del precio de venta de la vivienda libre (en torno al 7 a 8 por ciento interanual). Esta similitud, más que la divergencia entre uno y otro es el rasgo informativo, es decir, lo que ambos mercados comparten apunta a un déficit general de oferta que se manifiesta por las dos vías, y no a un efecto privativo de la regulación del alquiler. El mercado de compraventa se incorpora por ello como contexto, no como objeto de evaluación de la norma.

La lectura conjunta es coherente con un control de precios efectivo, pero con todas las contraindicaciones que suelen acompañar a los controles de precios. Respecto al criterio i, hay un indicio de moderación del precio medio donde la ley se aplica. Respecto al criterio ii, esa moderación va acompañada de los efectos sobre cantidades que predice la teoría, de modo que el precio más bajo para el inquilino consolidado, el insider, no mejora, y probablemente empeora, las condiciones de acceso de quien intenta entrar, el outsider. El encarecimiento general observado en el conjunto del país no es atribuible a la ley, dado que esta no se ha aplicado en buena parte del territorio. El horizonte temporal es corto y el ejercicio es descriptivo, por lo que estos resultados deben interpretarse como indicios y no como estimaciones causales.

1. Introducción y pregunta de investigación

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y constituye la primera norma estatal de carácter integral en la materia. Su artículo 2 fija como objetivos centrales contener los precios en las zonas declaradas mercados residenciales tensionados, favorecer una oferta suficiente y asequible, e impulsar el parque público, tomando como referencia que el esfuerzo económico destinado a vivienda no supere el treinta por ciento de los ingresos del hogar.

Dos años después de su entrada en vigor, la evaluación empírica de la norma tropieza con una dificultad y, a la vez, una oportunidad. La dificultad es que la mayor parte de los instrumentos de contención de rentas requieren la declaración autonómica de zonas de mercado residencial tensionado, que a la fecha de cierre solo Cataluña ha realizado de forma generalizada. La oportunidad es que esa aplicación desigual genera una variación territorial que puede explotarse: disponemos de un territorio donde la norma opera de forma efectiva y de un conjunto de territorios donde no lo hace, lo que aproxima un diseño de tratamiento y control.

El presente trabajo se ciñe deliberadamente a esa comparación. No pretende ofrecer un análisis exhaustivo del mercado residencial ni una valoración del conjunto de la política de vivienda, sino responder a dos preguntas acotadas. Primera, criterio i: si tras la entrada en vigor de la ley, el precio del alquiler se modera donde la norma se aplica, que es lo que buscaban sus impulsores. Segunda, criterio ii: si esa eventual moderación va acompañada de los efectos sobre las cantidades, oferta disponible y presión de demanda, que predice la teoría económica de un control de precios. El enfoque es descriptivo y no causal, pero la estructura territorial del dato permite ir más allá de la mera yuxtaposición de series agregadas.

El trabajo se organiza como sigue. La sección 2 resume el marco normativo y el calendario de aplicación efectiva. La sección 3 expone el marco teórico del control de rentas y las predicciones contrastables que se derivan del mismo. La sección 4 presenta el contexto agregado nacional, únicamente como telón de fondo, e incluye una breve referencia al mercado de compraventa, cuya evolución paralela a la del alquiler de nuevos contratos ayuda a situar el diagnóstico en su contexto de oferta. La sección 5 desarrolla el núcleo del trabajo, el contraste territorial en precio, oferta y demanda, con desagregación provincial. La sección 6 discute la lectura de los dos criterios, las limitaciones del ejercicio y la agenda de investigación. La sección 7 concluye.

2. Marco normativo y calendario de aplicación

2.1. Instrumentos de la Ley 12/2023

Los instrumentos regulatorios principales de la norma incluyen la declaración de zonas de mercado residencial tensionado (artículo 18), que habilita a las comunidades autónomas para imponer límites a los incrementos de renta en los nuevos contratos; la definición legal de gran tenedor (artículo 3.k) como titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, umbral reducible a cinco viviendas en zonas tensionadas; la limitación de la actualización anual de las rentas (artículo 46), desvinculada del IPC y sujeta a un índice de referencia propio; y la creación de un Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI).

La eficacia de la contención de rentas no es automática con la entrada en vigor de la ley, sino que depende de que cada comunidad autónoma active los mecanismos previstos mediante la declaración de zonas tensionadas. Esta arquitectura competencial es la que explica la aplicación territorialmente desigual que da sentido a este trabajo.

2.2. El calendario catalán

Cataluña es, a la fecha de cierre, la única comunidad autónoma que ha declarado zonas de mercado residencial tensionado de forma generalizada. La Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, declaró tensionados 140 municipios catalanes, y la Resolución estatal de 14 de marzo de 2024 determinó la aplicación de las medidas de limitación de rentas, con efecto a partir del 16 de marzo de 2024. Por ello se adopta el primer trimestre de 2024 como último período completo previo a la intervención efectiva y punto de corte del análisis territorial.

Es relevante para la interpretación posterior que la regulación catalana no se ha mantenido estática, sino que se ha ampliado de forma sucesiva. El Decreto ley 6/2024, de 24 de abril, el Decreto ley 1/2025, de 28 de enero, y el Decreto 2/2025, de 25 de febrero, convertido en ley por el Parlament el 18 de diciembre de 2025, han ido extendiendo el perímetro de regulación hacia segmentos contiguos, en particular el alquiler de temporada y el de habitaciones. Esta secuencia de ampliaciones reactivas constituye, en sí misma, un dato sobre el comportamiento del mercado que se discute en la sección 5.

3. Marco teórico: predicciones de un control de rentas

El segundo criterio del trabajo requiere precisar que predice la teoría económica cuando se introduce un límite efectivo al precio del alquiler. El análisis estándar de un precio máximo vinculante, situado por debajo del precio de equilibrio, anticipa cuatro efectos contrastables con los datos disponibles.

1. Moderación del precio observado. Por construcción, el precio de los contratos sujetos al límite crece menos que en ausencia de regulación. Es el efecto buscado y el que se examina bajo el criterio i.
2. • Contracción de la cantidad ofertada. Si el límite reduce la rentabilidad esperada del arrendamiento por debajo de la de usos alternativos, parte del stock se retira de mercado de alquiler residencial de larga duración hacia la venta, el alquiler de temporada o de habitaciones, u otros usos. La oferta disponible disminuye.
3. Exceso de demanda y mayor presión sobre el stock disponible. Al precio regulado, la cantidad demandada supera a la ofertada. La competencia por las viviendas que permanecen en el mercado se intensifica, lo que se manifiesta en más solicitantes por vivienda disponible y en la aparición de mecanismos de racionamiento basados en las características del demandante y las preferencias del arrendador.
4. Asimetría entre insiders y outsiders. El inquilino que ya ocupa una vivienda, el insider, se beneficia de la contención en la actualización de su renta. Quien intenta acceder por primera vez, el outsider, se enfrenta a menos oferta y mayor competencia, de modo que sus condiciones de acceso no mejoran, y pueden empeorar, pese a la menor renta media observada

Estas predicciones admiten un mapeo directo a los tres indicadores del barómetro provincial del alquiler. La moderación del precio se examina con el precio medio; la contracción de la cantidad, con el número de anuncios de alquiler como aproximación a la oferta disponible; y la presión de la demanda, con los contactos por anuncio. La estrategia empírica consiste en verificar si estos tres movimientos se observan de forma diferencial en el territorio tratado respecto al no tratado, tras el punto de corte de marzo de 2024.

Conviene subrayar una implicación metodológica. La sola observación de un menor crecimiento de las rentas medias en el territorio regulado no permite concluir que la política mejora el acceso a la vivienda. Una renta media menor es compatible con un empeoramiento del acceso si se acompaña de menos oferta y más competencia, precisamente el escenario que la teoría anticipa. De ahí que el análisis no se limite al precio, sino que examine de forma conjunta los tres indicadores.

4. Contexto agregado nacional

A escala nacional, el precio de venta de la vivienda libre ha acelerado desde el 3,3 por ciento interanual del cuarto trimestre de 2022 hasta el 10,4 por ciento del segundo trimestre de 2025, superando por primera vez los 2.000 euros por metro cuadrado (2.093,5 euros). La accesibilidad se ha deteriorado en paralelo y la rentabilidad bruta del alquiler ha continuado su caída tendencial, situándose por debajo del 3,0 por ciento al cierre de 2025, mínimo de los últimos quince años.

Estos datos agregados se presentan únicamente como contexto. No son atribuibles a la ley, puesto que la contención de rentas no se ha aplicado en la mayor parte del territorio. Más aún, el hecho de que el precio del alquiler de los nuevos contratos creciera en 2024 a un ritmo próximo al de los precios de venta sugiere que el factor dominante a escala nacional es un déficit general de oferta que se manifiesta por ambas vías, y no un efecto especifico de la regulación del alquiler.

Tabla 1. Indicadores agregados de contexto, España.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Observatorio de Vivienda y Suelo) y Banco de España.

La Tabla 1 documenta tres movimientos que conviene leer de forma conjunta. El precio de venta de la vivienda libre acelera de manera sostenida, desde una variación interanual del 3,3 por ciento en el período previo a la entrada en vigor de la ley hasta el 10,4 por ciento a mediados de 2025, mientras que la rentabilidad bruta del alquiler desciende sin interrupción, del 3,49 al 3,19 por ciento, hasta situarse en mínimos del período considerado. El esfuerzo económico anual de los hogares se mantiene en torno al 35 por ciento, por encima del umbral de referencia del 30 por ciento que la propia norma toma como criterio de asequibilidad. La caída de la rentabilidad es especialmente relevante para el argumento del trabajo: una rentabilidad declinante reduce el atractivo del arrendamiento frente a usos alternativos del inmueble y, por tanto, predispone a la oferta a retraerse, un efecto que la regulación de rentas tiende a acentuar allí donde se aplica.

El uso que se hace de esta tabla es deliberadamente limitado ya que sus cifras describen el telón de fondo nacional, pero no constituyen evidencia sobre el efecto de la ley, por una razón de diseño. La contención de rentas no se ha aplicado de forma efectiva en la mayor parte del territorio que el agregado nacional resume. Atribuir a la norma la aceleración del precio observada en el conjunto del país incurriría en un error de identificación, dado que el dato agregado está dominado por territorios donde la ley no opera. La coincidencia temporal entre la aceleración del precio de venta y del alquiler de los nuevos contratos sugiere, más bien, un factor común de déficit de oferta que se manifiesta por ambas vías. Por ello el contraste relevante no es el agregado frente a su propio pasado, sino el territorio tratado frente al no tratado, que es el objeto de la sección siguiente.

4.1. El mercado de compraventa como contexto

El mercado de compraventa se examina aquí de forma deliberadamente breve y con una única finalidad: comprobar si su evolución es coherente con la hipótesis de un déficit general de oferta, común al alquiler y a la propiedad, frente a la hipótesis alternativa de que la tensión se concentra de modo privativo en el segmento del arrendamiento. La compraventa no es objeto de evaluación de la ley, puesto que la norma actúa sobre las rentas del alquiler y no sobre el precio de venta. Su interés es, por tanto, exclusivamente diagnóstico.

El dato decisivo a estos efectos es la similitud, y no la divergencia, entre la dinámica de la compraventa y la de los nuevos contratos de alquiler. En 2024, el precio de los nuevos contratos de alquiler creció a escala nacional un 8,8 por ciento, mientras que el precio de venta de la vivienda libre avanzaba a un ritmo interanual del orden del 7,0 por ciento en el cuarto trimestre, en clara aceleración hasta el 10,4 por ciento en el segundo trimestre de 2025. Que ambos márgenes, compra y nuevo alquiler, se encarezcan de forma simultánea y a tasas de magnitud comparable es difícil de conciliar con un problema localizado en el arrendamiento y resulta, en cambio, el patrón esperado cuando la restricción opera sobre el stock de vivienda disponible con independencia del régimen de tenencia. Conviene matizar que el índice de precios de consumo del alquiler crece mucho menos, en torno al uno por ciento anual, pero ese agregado está dominado por la elevada fracción de contratos que se mantienen vigentes, cuya inercia amortigua el dato; el segmento informativo a efectos de acceso es el de los nuevos contratos.

Tabla 2. Compraventa de vivienda y precio de venta, España.

Transacciones registradas de vivienda y variación interanual del precio de venta de la vivienda libre en el trimestre indicado. Fuente: Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Observatorio de Vivienda y Suelo).

La Tabla 2 ofrece el contexto transaccional. Tras el máximo de 646.241 operaciones registradas en 2022, el volumen cayó un 9,8 por ciento en 2023, primer ejercicio completo de vigencia de la ley, coincidiendo con el endurecimiento monetario, y se recuperó un 9,2 por ciento en 2024, hasta 636.909 operaciones. La composición revela el problema de oferta con nitidez: cerca del 80 por ciento de las transacciones de 2024 correspondieron a vivienda de segunda mano, y la producción de obra nueva permanece muy por debajo de las necesidades, con un déficit acumulado de vivienda estimado por el Banco de España en torno a 600.000 unidades para el horizonte 2022 a 2025. Esta insuficiencia de oferta nueva es el factor estructural que se manifiesta de forma simultánea en el encarecimiento de la compra y del nuevo alquiler, y refuerza la decisión metodológica de tratar el agregado nacional como telón de fondo y no como evidencia sobre el efecto de la ley

5. Contraste territorial antes y después de la ley

Esta sección constituye el núcleo del trabajo. Se compara la evolución del mercado del alquiler en el territorio tratado, Cataluña y sus cuatro provincias, con la de Madrid y un conjunto de comparadores no tratados, antes y después del punto de corte de marzo de 2024. Los datos proceden del barómetro provincial del mercado del alquiler, con series trimestrales de precio medio, número de anuncios (oferta) y contactos por anuncio (presión de demanda).

5.1. Precio del alquiler

El primer indicador del contraste territorial es el precio medio del alquiler. La Figura 1 representa su evolución en números índice con base común en el primer trimestre de 2024, el último período completo previo a la entrada en vigor de la contención de rentas en Cataluña. La elección de un índice base 100, en lugar de los niveles en euros, responde a un criterio metodológico explícito y es que los territorios comparados parten de niveles de renta muy distintos, de modo que solo la lectura en tasas de variación sobre una base homogénea permite aislar la dinámica posterior al punto de corte de la heterogeneidad estructural de partida. La pendiente de cada serie a partir de la línea vertical de marzo de 2024 es, por tanto, la magnitud relevante, y no la posición absoluta de las curvas.

Figura 1. Precio medio del alquiler, índice base 2024 T1 = 100.

Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La Figura 1 muestra que, desde la intervención, el precio del alquiler se modera más en Barcelona y Cataluña que en los territorios no tratados. El crecimiento acumulado entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025 es del 5,7 por ciento en Barcelona y Cataluña, frente al 8,5 por ciento en Madrid y al 10,8 por ciento en el conjunto nacional. Existe, por tanto, un indicio de moderación del precio medio allí donde la ley se aplica, coherente con el criterio i.

Conviene cuantificar la magnitud de esa moderación en términos relativos, que es lo que la figura permite leer con precisión. El diferencial entre el territorio tratado y los comparadores no tratados es de 2,8 puntos porcentuales frente a Madrid y de 5,1 puntos frente al agregado nacional a lo largo de siete trimestres. Sobre una base anualizada, ello equivale a un crecimiento del precio en el territorio tratado del orden de un punto y medio porcentual por año por debajo del observado en el conjunto del país. El perfil temporal de las series es igualmente informativo: las trayectorias de Barcelona y Cataluña, prácticamente solapadas antes del corte, se separan de las de Madrid y del agregado nacional de forma sostenida a partir del segundo trimestre de 2024, sin que se aprecie un cierre posterior de la brecha. La estabilidad de esa separación a lo largo de los trimestres siguientes reduce la probabilidad de que se trate de un movimiento puntual o de un efecto de composición transitorio, y la hace más compatible con un cambio de régimen vinculado a la fecha de aplicación efectiva.

Dos cautelas acotan la lectura de este indicador. La primera es que el precio medio de los anuncios capta la renta de la nueva oferta que efectivamente se publica, no la del conjunto del parque arrendado, de modo que recoge el segmento de contratos nuevos, que es precisamente el directamente afectado por el límite, pero también está expuesto a efectos de selección si la composición de las viviendas anunciadas cambia tras la regulación. La segunda es que una media más contenida es, por si sola, un indicador ambiguo de bienestar: su interpretación en clave de acceso a la vivienda solo puede cerrarse al examinar de forma conjunta la cantidad ofertada y la presión de la demanda, que se analizan en los apartados siguientes. El precio, en suma, confirma el efecto buscado por la norma, pero no agota la valoración del criterio i.

La Tabla 3 amplía el conjunto de comparadores. La moderación del territorio catalán no es un fenómeno general: comunidades no tratadas como la Comunidad Valenciana (más 11,6 por ciento) o Andalucía (más 8,9 por ciento) presentan crecimientos acumulados superiores a los de Cataluña en el mismo período. Baleares constituye la excepción relevante, con una moderación (más 3,3 por ciento) atribuible a factores propios de un mercado ya muy tensionado y de elevado nivel, lo que aconseja prudencia al interpretar cualquier comparación bilateral aislada. El País Vasco merece un tratamiento aparte y no se incluye entre los comparadores no tratados. A lo largo de 2025 la comunidad declaró de forma progresiva zonas de mercado residencial tensionado, hasta abarcar sus tres capitales (Bilbao y Vitoria-Gasteiz en el tercer trimestre, San Sebastián en el segundo), además de varios municipios guipuzcoanos. Es, por tanto, un territorio de tratamiento tardío y parcial, no un control limpio. Su crecimiento acumulado del 7,3 por ciento, inferior al de las comunidades sin tratamiento alguno, es coherente con esa condición intermedia, si bien el solapamiento entre la ventana de análisis y el calendario de declaraciones impide atribuirle un signo nítido. Se reclasifica en consecuencia como tratamiento parcial y se excluye de las comparaciones que requieren un grupo no tratado.

La virtud de ampliar el conjunto de comparadores es que somete el indicio del precio a una prueba más exigente que la mera comparación bilateral con Madrid. Si la moderación catalana respondiera a un factor común a las comunidades de renta elevada o a una desaceleración cíclica generalizada del mercado del alquiler, cabría esperar que los demás territorios con niveles de renta comparables mostrasen también crecimientos contenidos. Sin embargo, esto no es lo que se observa. El comparador más exigente es ahora Madrid, mercado metropolitano de renta elevada y sin tratamiento alguno en todo el período, cuyo precio crece un 8,5 por ciento, frente al 5,7 por ciento catalán; y la Comunidad Valenciana, sin tratamiento y con un nivel de renta inferior, crece aún más, un 11,6 por ciento. El caso del País Vasco, de renta superior a la catalana y con declaraciones de zona tensionada durante 2025, refuerza la lectura justo por su carácter de tratamiento parcial: su crecimiento (7,3 por ciento) se sitúa por debajo del de los territorios no tratados de renta comparable, como cabría esperar de una contención que empieza a operar, aunque de forma incompleta. El territorio tratado se sitúa así en el extremo inferior de la distribución de crecimientos acumulados, junto a un único caso atípico, Baleares, cuya moderación responde a factores idiosincrásicos de un mercado ya muy tensionado y de nivel elevado. La lectura honesta de la tabla exige reconocer que esta excepción impide tratar el menor crecimiento como prueba exclusiva del territorio regulado, pero el patrón de conjunto, con Cataluña por debajo de la práctica totalidad de los comparadores no tratados, es el que cabe esperar de un límite de rentas vinculante y refuerza el indicio derivado de la Figura 1.

Procede precisar el tratamiento del agregado de referencia. El precio nacional se incluye como serie de contexto y no como grupo de control construido por resta, a diferencia de lo que se hace con la oferta en el apartado siguiente. La razón es metodológica: el precio medio nacional es una media ponderada cuya descomposición exacta exigiría conocer los pesos de cada territorio en el stock anunciado, por lo que un hipotético resto de España sin Cataluña obtenido por sustracción sobre medias carece de interpretación directa. De ahí que la comparación del precio se realice frente a territorios individuales y frente al agregado nacional, y no frente a un residuo. Esta asimetría de tratamiento entre el indicador de precio y el de oferta es deliberada y se mantiene de forma consistente en todo el análisis.

Tabla 3. Precio medio del alquiler y variación acumulada por territorio.

Importes en euros por mes. Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

5.2. Oferta de alquiler

El segundo indicador examinado es la cantidad ofertada, que es donde la teoría del control de precios sitúa el contrapeso de la moderación del precio. La Figura 2 representa el número de anuncios de alquiler en números índice con base en el primer trimestre de 2024, de forma homogénea con la Figura 1, lo que permite leer la divergencia de las trayectorias respecto al mismo punto de corte. La variable se interpreta como aproximación a la nueva oferta disponible en el mercado de alquiler residencial de larga duración, no como una medida del stock total arrendado: capta el flujo de viviendas que se ofrecen activamente, que es la magnitud que la teoría predice que reaccionara ante un límite vinculante mediante la retirada hacia usos alternativos.

Figura 2. Oferta de alquiler (número de anuncios), índice base 2024 T1 = 100.

Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

El reverso de la moderación aparece en las cantidades. Entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, el número de anuncios de alquiler cae un 22,2 por ciento en Barcelona y un 20,5 por ciento en Cataluña. En el mismo período, la oferta aumenta un 3,9 por ciento en Madrid y retrocede solo un 7,0 por ciento en el resto de España sin Cataluña. La divergencia es la que anticipa la teoría del control de precios: allí donde el límite es vinculante, parte del stock se retira del mercado de alquiler residencial de larga duración.

La magnitud de la divergencia es notable y conviene expresarla en términos absolutos para dimensionar el fenómeno. La contracción catalana supone la retirada de unos 26.500 anuncios respecto al nivel de partida, de los que cerca de 23.900 corresponden a la provincia de Barcelona, esto es, la práctica totalidad del ajuste se concentra en el núcleo del mercado regulado. La comparación con Madrid es especialmente nítida porque ambos son mercados metropolitanos de renta elevada y dinámica demográfica intensa: mientras el territorio regulado pierde más de una quinta parte de su oferta anunciada, Madrid la incrementa, de modo que la diferencia entre ambos supera los 26 puntos porcentuales en el signo y la magnitud del ajuste. El resto de España sin Cataluña, obtenido por diferencia entre el agregado nacional y Cataluña, retrocede un 7,0 por ciento, una caída moderada y compatible con la fase del ciclo, que sirve de contrapunto a la intensidad del ajuste catalán.

La contribución de Cataluña al agregado nacional ilustra el peso del fenómeno. El conjunto del país reduce su oferta anunciada en torno al 9 por ciento en el período, y Cataluña, pese a representar una fracción del mercado nacional, explica cerca del 38 por ciento de esa caída agregada. Dicho de otro modo, el ajuste de la oferta a escala nacional esta desproporcionadamente concentrado en el único territorio donde la contención de rentas se aplica de forma efectiva, lo que es difícil de conciliar con una explicación puramente cíclica y común a todo el territorio. Procede, no obstante, mantener la cautela interpretativa: el número de anuncios podría verse afectado por cambios en los hábitos de publicación o por desplazamientos hacia canales no captados, de manera que la lectura causal queda fuera del alcance de este ejercicio descriptivo. Aun así, la coincidencia entre la predicción teórica y la dirección, la concentración territorial y la magnitud del ajuste observado constituye el indicio más robusto del trabajo a favor del criterio ii.

Tabla 4. Oferta de alquiler y variación desde la intervención.

Número de anuncios de alquiler. El resto sin Cataluña se obtiene como diferencia entre el agregado nacional y Cataluña. Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La Tabla 4 permite ordenar los territorios por la intensidad del ajuste de la oferta y separar el efecto de la regulación del componente cíclico común. La Comunidad Valenciana y Andalucía, ambas no tratadas, registran caídas de la oferta del 10,3 y del 10,2 por ciento, que cabe atribuir a la fase general del mercado. Esa cifra ofrece una referencia útil: la contracción catalana, superior al 20 por ciento, prácticamente duplica la de estos comparadores no tratados, de modo que la mitad del ajuste catalán excede lo que explicaría un retroceso cíclico de la oferta común al resto de territorios. Madrid se sitúa en el extremo opuesto, con una oferta que crece pese a compartir con Barcelona la condición de mercado metropolitano tensionado. El ordenamiento resultante, con el territorio regulado en el extremo de mayor retirada de oferta y un mercado metropolitano comparable en el extremo de oferta creciente, es el que predice el análisis de un precio máximo vinculante y dificulta una lectura alternativa basada únicamente en factores de demanda comunes.

5.3. Desagregación provincial del territorio tratado

El contraste entre Cataluña y los territorios no tratados podría estar dominado por el comportamiento de Barcelona, que concentra la mayor parte del mercado regulado. Para descartar que el resultado agregado sea un artefacto de una única plaza, conviene descender al nivel provincial y comprobar si el patrón de moderación del precio acompañada de contracción de la oferta se reproduce en las cuatro provincias catalanas. La Figura 3 confronta, para cada provincia, la variación acumulada del precio con la de la oferta entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025, de modo que la coherencia o la dispersión del signo conjunto de ambos indicadores resulta directamente legible.

Figura 3. Provincias catalanas: variación acumulada de precio y de oferta, 2024 T1 a 2025 T4.

Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La desagregación provincial refuerza la lectura. Las cuatro provincias catalanas comparten el mismo patrón cualitativo de moderación de precio y caída de oferta, con intensidades distintas. Barcelona, la provincia con mayor peso del mercado regulado, presenta a la vez la mayor moderación relativa del precio y la mayor contracción de la oferta (menos 22,2 por ciento). Girona, Lleida y Tarragona muestran moderaciones de precio entre el 3,1 y el 5,3 por ciento y caídas de oferta entre el 5,0 y el 16,9 por ciento. La coherencia interna del patrón en las cuatro provincias hace menos plausible que el resultado se deba a factores idiosincrásicos de una única plaza.

El valor probatorio de la desagregación reside en que las cuatro provincias presentan niveles de renta muy dispares, desde los 659 euros de Lleida hasta los 1.563 de Barcelona en el período de partida, y sin embargo comparten el mismo signo conjunto de moderación de precio y caída de oferta. La replicación del patrón en mercados con estructuras de precio tan distintas es justamente el tipo de regularidad que cabe esperar de un tratamiento común, la declaración de zona tensionada, y no de circunstancias locales no relacionadas. Si la moderación catalana respondiera a factores idiosincrásicos, seria improbable que estos operasen de forma simultánea y en la misma dirección en cuatro plazas de tan diferente nivel y tamaño.

La intensidad del ajuste no es, sin embargo, uniforme, y la relación entre la moderación del precio y la contracción de la oferta admite una lectura más fina. Barcelona, donde el precio se contiene 5,1 puntos por debajo del agregado nacional, registra la mayor retirada de oferta, del 22,2 por ciento. Tarragona, en el otro extremo, combina una moderación del precio similar, con una brecha de 6,0 puntos frente al agregado nacional, con la caída de oferta más leve, del 5,0 por ciento. Esta heterogeneidad es coherente con que el límite de rentas resulte más vinculante allí donde el precio de partida se aproximaba más al techo regulatorio y donde el peso del segmento sujeto a regulación es mayor, como cabe esperar en el núcleo metropolitano de Barcelona. La lectura provincial, por tanto, no solo confirma la robustez del patrón, sino que ofrece una variación interna que la futura estrategia de diferencias en diferencias podrá explotar al distinguir municipios declarados de no declarados dentro de la propia comunidad.

Tabla 5. Provincias catalanas: precio y oferta, variación acumulada 2024 T1 a 2025 T4.

Nota: Precio medio en euros por mes. Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La Tabla 5 cuantifica el contraste interno del territorio tratado y conviene leerla en paralelo con la brecha de cada provincia respecto al agregado nacional, que creció un 10,8 por ciento en el período. Las cuatro provincias se sitúan claramente por debajo de esa referencia, con brechas de moderación que van de los 5,1 puntos de Barcelona a los 7,7 puntos de Girona. La ausencia de excepciones en el signo del fenómeno, las cuatro moderan el precio y las cuatro pierden oferta, es el rasgo decisivo de la tabla: no hay ninguna provincia catalana que combine moderación del precio con oferta estable o creciente, combinación que si se observa fuera del territorio tratado, de forma destacada en Madrid. La regularidad del signo conjunto en las cuatro plazas, pese a la heterogeneidad de niveles e intensidades, es lo que distingue un patrón sistemático de una coincidencia local.

5.4. Presión de la demanda

El tercer indicador cierra el mecanismo teórico. Un límite de precios vinculante genera, al precio regulado, un exceso de demanda sobre la cantidad ofertada, que se traduce en una intensificación de la competencia por las viviendas que permanecen en el mercado. La variable que aproxima esa presión es el número de contactos por anuncio durante los primeros 10 días desde su publicación, que mide cuántos solicitantes concurren, en promedio, por cada vivienda ofertada. La Figura 4 representa su evolución. A diferencia de las dos figuras anteriores, la serie se expresa en niveles y no en números índice, porque el número de contactos por anuncio es directamente comparable entre territorios y su nivel absoluto es, en sí mismo, el dato relevante. Por homogeneidad de escala, la serie se presenta desde el segundo trimestre de 2024.

Figura 4. Contactos por anuncio de alquiler.

Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La tercera pieza completa el mecanismo. La presión de la demanda, medida como contactos por anuncio, alcanza en Barcelona 462 en el cuarto trimestre de 2025, frente a 103 en Madrid y 135 en el conjunto nacional. La menor renta media observada en el territorio tratado no refleja, por tanto, una mejora de las condiciones de acceso, sino una situación en la que un número creciente de hogares compite por un stock menguante. La presión en el conjunto de Cataluña (368 contactos por anuncio) y en Barcelona se separa nítidamente de la de Madrid, que se mantiene prácticamente estable en el período.

La magnitud de la brecha es el aspecto más llamativo de la figura. Barcelona registra del orden de 4,5 veces más contactos por anuncio que Madrid y 3,4 veces más que el conjunto nacional, mientras que el agregado catalán multiplica por 3,6 la presión madrileña. Estas no son diferencias marginales, sino de orden de magnitud, y son precisamente el reflejo cuantitativo del exceso de demanda que la teoría asocia a un precio situado por debajo del de equilibrio: al precio regulado, la cantidad demandada supera a la ofertada, y el ajuste, impedido por la vía del precio, se produce por la vía del racionamiento, es decir, de la competencia entre solicitantes. La estabilidad de Madrid, donde la oferta crece, ofrece el contrafactual natural de un mercado tensionado, pero no regulado.

Este indicador es el que permite cerrar de forma rigurosa la interpretación del criterio i y desactivar la lectura ingenua de la moderación del precio. Una renta media más contenida solo constituiría una mejora del acceso si la cantidad y la facilidad de encontrar vivienda permaneciesen constantes. La Figura 4 muestra que no es así: la contracción de la oferta documentada en la Figura 2 y el aumento de la presión de la demanda aquí descrito operan en la misma dirección, de modo que el hogar que busca alquiler en el territorio tratado se enfrenta a la vez a menos viviendas disponibles y a más competidores por cada una de ellas. La menor renta media es, en este contexto, un precio regulado que no captura el coste real de acceso, que incluye el tiempo de búsqueda, la probabilidad de éxito y los mecanismos de selección no monetarios que emergen cuando el precio deja de vaciar el mercado. De la conjunción de los tres indicadores se deduce la asimetría entre el inquilino consolidado, el insider, cuya renta queda contenida, y el aspirante a inquilino, el outsider, cuyas condiciones de acceso no mejoran y probablemente empeoran.

5.5. La relación precio-oferta entre territorios

Los apartados anteriores han examinado por separado el precio, la oferta y la demanda. Conviene ahora integrarlos en una sola representación que confronte de forma directa los dos primeros, porque la predicción central de la teoría no se refiere a cada indicador de manera aislada, sino a la relación entre ellos: un límite vinculante debe producir, de forma conjunta, menor crecimiento del precio y mayor retirada de la oferta. La Figura 5 dispone cada territorio en un plano cuyo eje horizontal recoge la variación acumulada del precio y cuyo eje vertical recoge la de la oferta entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto de 2025. Los marcadores rellenos identifican el territorio tratado y los huecos, el no tratado, de modo que la predicción teórica se traduce en una hipótesis geométrica contrastable: los territorios regulados deberían agruparse en la región de menor crecimiento del precio y mayor caída de la oferta, esto es, en el cuadrante inferior izquierdo del plano.

Figura 5. Relación entre la variación acumulada del precio y la de la oferta por territorio, 2024 T1 a 2025 T4.

Fuente: elaboración propia a partir del Barómetro del Alquiler (Observatorio del Alquiler).

La Figura 5 sintetiza el contraste. Los territorios tratados, con marcador relleno, se sitúan en el cuadrante de menor crecimiento del precio y mayor caída de la oferta. Los territorios no tratados se sitúan, en general, en la zona de mayor crecimiento del precio y oferta más sostenida, con Madrid como único caso de oferta creciente. El posicionamiento relativo es consistente con la predicción teórica: allí donde el precio se contiene más, la oferta se retira más.

La nube de puntos exhibe una pendiente positiva entre el crecimiento del precio y el de la oferta: los territorios donde el precio crece menos son también aquellos donde la oferta retrocede más. Sobre el conjunto de territorios representados, la asociación entre ambas variaciones es de signo positivo y de intensidad apreciable, lo que reproduce de forma transversal la relación que la teoría predice en el tiempo. Esta pendiente tiene una interpretación económica directa, próxima a la noción de una respuesta de la oferta ante el precio: allí donde la regulación comprime más el crecimiento del precio, la cantidad ofertada se ajusta a la baja con mayor intensidad. No procede, sin embargo, leer esta relación como una elasticidad estimada, dado el carácter descriptivo del ejercicio, el reducido número de territorios y la ausencia de control por factores concurrentes; se trata de una regularidad geométrica entre tasas de variación observadas, no de un parámetro estructural.

El valor de la figura reside en que separa visualmente el territorio tratado del no tratado sin necesidad de imponer ningún modelo. Los marcadores rellenos de Barcelona y Cataluña ocupan, de forma inequívoca, el extremo de la nube caracterizado por la conjunción de menor crecimiento del precio y mayor caída de la oferta, mientras que Madrid se aísla en el cuadrante opuesto como único territorio de oferta creciente. La posición de cada territorio en el plano es, así, una síntesis gráfica de los tres apartados anteriores y constituye la representación más compacta del hallazgo central del trabajo: la moderación del precio en el territorio regulado no es un fenómeno aislado, sino que aparece sistemáticamente acompañada del ajuste de cantidades que la teoría del control de precios anticipa.

5.6. La secuencia normativa como evidencia indirecta

Un indicio adicional, de naturaleza institucional, refuerza la lectura anterior. La regulación catalana se ha ampliado de forma sucesiva entre 2024 y 2025 hacia segmentos contiguos, en particular el alquiler de temporada y el de habitaciones. Esta secuencia de ampliaciones reactivas es coherente con un proceso de desplazamiento de oferta desde el segmento regulado hacia segmentos no regulados, que el regulador persigue ampliando el perímetro. Dicho de otro modo, la propia respuesta normativa reconoce, de forma implícita, la existencia del efecto de sustitución que la teoría anticipa y que los datos de oferta sugieren.

El comportamiento de Madrid como territorio no tratado ofrece el contrafactual más informativo de este desplazamiento. Donde no hay tope vinculante, no se observa la huida hacia segmentos contiguos que la regulación catalana persigue: el peso del alquiler de temporada en el stock de anuncios se mantuvo en Madrid en torno al 17 por ciento a comienzos de 2025, frente a cerca del 47 por ciento en la ciudad de Barcelona, y la oferta de alquiler residencial creció un 3,9 por ciento en lugar de contraerse. La ausencia simultánea de moderación del precio, de retirada de oferta y de migración hacia la temporada en el mercado metropolitano comparable refuerza que los tres movimientos observados en Cataluña responden al tratamiento regulatorio y no a una dinámica común de las grandes áreas urbanas tensionadas.

6. Discusión, limitaciones y agenda

6.1. Lectura de los dos criterios

Respecto al criterio i, si la ley opera como deseaban sus impulsores, la evidencia disponible ofrece un indicio afirmativo en cuanto al objetivo intermedio de moderar el precio medio: este crece menos en el territorio tratado que en los no tratados. Ahora bien, el objetivo último de la norma no es moderar una media estadística, sino mejorar las condiciones de acceso a la vivienda. Y aquí la evidencia es menos favorable, porque la moderación del precio convive con una contracción de la oferta y un aumento de la presión de la demanda.

Respecto al criterio ii, si la ley opera como anticipa la teoría, la evidencia es claramente afirmativa. Los tres movimientos predichos por el análisis de un precio máximo vinculante, moderación del precio observado, contracción de la cantidad ofertada y aumento de la presión de la demanda, se observan de forma diferencial en el territorio tratado. La asimetría entre insiders y outsiders se deduce de la conjunción de estos tres hechos: el inquilino consolidado ve contenida su renta, pero el aspirante a inquilino se enfrenta a menos oferta y más competencia.

6.2. Limitaciones

El ejercicio presenta limitaciones que conviene explicitar. Primera, el horizonte temporal posterior a la intervención es corto, de poco más de un año y medio, lo que limita la detección de efectos de medio plazo y aconseja cautela. Segunda, el análisis es descriptivo y no controla por factores concurrentes que pueden diferir entre territorios, como la dinámica demográfica, los flujos migratorios, la demanda de no residentes o las condiciones de oferta de suelo. Tercera, el número de anuncios es una aproximación a la nueva oferta disponible, no una medida del stock total en alquiler, y los contactos por anuncio aproximan la presión de demanda sin medir transacciones efectivas. Cuarta, la comparación entre territorios con niveles de precio muy distintos exige prudencia, motivo por el cual se ha trabajado con variaciones e índices con base común y no con niveles absolutos.

Conviene precisar el alcance de la tercera limitación. El número de anuncios mide un flujo de oferta activa y no el stock total de viviendas formalmente arrendadas. La magnitud que cerraría la lectura es la variación de ese stock, esto es, el saldo neto entre las altas y las bajas de contratos en cada período. La distinción importa porque una caída de la oferta anunciada es compatible, en principio, con un stock arrendado aún creciente, siempre que el saldo neto de altas sobre bajas siga siendo positivo, aunque se desacelere. Los registros de fianzas del Institut Català del Sòl permiten aproximar ese saldo neto en Cataluña, y un indicador equivalente haría lo propio en Madrid; su explotación sistemática, junto con el volumen efectivo de nuevos contratos firmados, permitiría determinar si el stock arrendado se contrae o solo crece más despacio, y no únicamente describir el flujo de oferta anunciada.

6.3. Agenda de investigación

La extensión natural de este trabajo es una estrategia de diferencias en diferencias que aproveche el carácter cuasiexperimental de la intervención catalana, con un grupo de control construido de forma explícita y un mayor número de periodos posteriores que permita distinguir efectos transitorios de permanentes. Una segunda línea consiste en explotar la desagregación entre municipios catalanes declarados zona tensionada y municipios catalanes no declarados, lo que ofrece un contraste interno menos expuesto a diferencias estructurales entre comunidades autónomas. Una y otra requieren un horizonte temporal mayor del hoy disponible, de modo que se plantean como direcciones naturales de extensión más que como compromisos cerrados.

7. Conclusiones

La contención de rentas se ha aplicado de forma generalizada solo en Cataluña, y de manera incipiente y parcial en algún otro territorio a lo largo de 2025 (País vasco, Navarra y Galicia), por lo que la evolución agregada nacional, incluida la aceleración del precio de venta y del alquiler, no puede atribuirse a la norma. El encarecimiento general es compatible con un déficit estructural de oferta previo y común a todo el territorio. La similitud entre el ritmo de encarecimiento de la compraventa y el de los nuevos contratos de alquiler en 2024 apunta en la misma dirección: lo que ambos márgenes comparten se explica mejor por una restricción común de oferta que por un efecto privativo de la regulación del arrendamiento.

En el territorio tratado hay un indicio de moderación del precio medio del alquiler (más 5,7 por ciento acumulado en Barcelona y Cataluña frente a más 8,5 por ciento en Madrid y más 10,8 por ciento nacional entre 2024 T1 y 2025 T4), coherente con el objetivo intermedio de los impulsores de la ley. Las cuatro provincias catalanas comparten esta moderación.

Esa moderación va acompañada de los efectos sobre cantidades que predice la teoría económica de un control de precios: la oferta de anuncios cae un 22,2 por ciento en Barcelona, frente a un aumento del 3,9 por ciento en Madrid, y la presión de la demanda se dispara (462 contactos por anuncio en Barcelona frente a 103 en Madrid). El precio más bajo para el inquilino consolidado no mejora, y probablemente empeora, las condiciones de acceso de quien intenta entrar desde fuera del mercado.

La propia secuencia de ampliaciones de la regulación catalana hacia segmentos contiguos reconoce institucionalmente el efecto de sustitución que la teoría anticipa y que los datos de oferta sugieren.

El horizonte temporal es corto y el ejercicio es descriptivo, de modo que estos resultados deben leerse como indicios y no como estimaciones causales. La extensión natural es una estrategia de diferencias en diferencias y el contraste interno entre municipios catalanes declarados y no declarados,

REFERENCIAS

References

1. Banco de España. Indicadores del mercado de la vivienda y rentabilidad bruta del alquiler. Madrid.
2. Generalitat de Catalunya. Resolución TER/800/2024, de 13 de marzo, de declaración de zonas de mercado residencial tensionado. DOGC número 9122, de 14 de marzo de 2024.
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8. Observatorio del Alquiler (Fundación Alquiler Seguro y Universidad Rey Juan Carlos). Barómetro del Alquiler. Series trimestrales provinciales, autonómicas y nacionales de precio medio, oferta (número de anuncios) y presión de demanda (contactos por anuncio), 2019 a 2025. Disponible en https://observatoriodelalquiler.org/barometro-del-alquiler (consultado en mayo de 2026). https://cdn.prod.website-files.com/68b96c5ca0b0236ed6eab065/68d2ac6c39fd9229f396f837_Paper-residelia.pdf
9. Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España. Estadística Registral Inmobiliaria. Anuario 2024 y boletines trimestrales 2025.
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